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葡京到底有多奢华_两大数据解密1-4月上海楼市真相,购房者何去何从?

时间:2022/3/28 14:53:18   作者:admin   来源:   阅读:178   评论:0
内容摘要:  从2016年的疯狂到土地叫停、史上最严广告法,到2017年因“限价”、“限签”、房企“高价地”地王项目推盘节奏调整等因素导致上海商品住宅市场符合预售条件的货值大约有6000亿没有正常释放,楼市集体降温。  2017年  上海政策回顾  /网络图  ◇4.11地王被消灭。上海土...

  从2016年的疯狂到土地叫停、史上最严广告法,到2017年因“限价”、“限签”、房企“高价地”地王项目推盘节奏调整等因素导致上海商品住宅市场符合预售条件的货值大约有6000亿没有正常释放,楼市集体降温。

  2017年

  上海政策回顾

  /网络图

  ◇4.11地王被消灭。上海土拍实行招标复合新玩法,小房企没有竞拍资格,下半年几乎所有土拍超低溢价成交。

  ◇4.21酒店式公寓商住两用被消灭。办公、商业属性土地不得再建类住宅产品,散卖商铺写字楼被禁止。

  ◇5.04新开楼盘必须由公证机构主持的摇号方式公开销售;严格落实购房实名制;不得以任何名义收取价外加,茶水费、楼花、暗箱操作、价外加全部禁止。

  ◇7.14租赁和保障房未来将是主流供应。“十三五”规划公布,未来五年上海商品住房供应45万套,租赁70万套,各类保障性住房约55万套。

  ◇7.24大量黄金地块以100%不可售。浦东新区、嘉定区2幅100%自持宅地成交,楼板价5千多,震惊全国。后续跟区跟进。

  ◇十九大提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,同时表示:“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”

  2017年,一手房成交5.2万套,为11年来最低;二手房成交14.8万套,不到2016年的50%。全国楼市的主基调悄然发生了改变,导致不少购房者依然保持了谨慎的态度,不断观望,寻求最适合的入市时机。

  然而,进入4月以来,上海楼市新葡京手机版下载从多个方面都逐渐显示出了回调的迹象。据小兔不完全统计,整个4月已开盘项目30个(14145套),总面积:1455201平方米,一手商品住宅累计销售(认购)金额已超过500亿元。

  当中,包括翠湖天地、金茂府、融创滨江壹号院、上海院子、仁恒西郊花园等高端项目在内的超过20个楼盘相继拿到预售证。

  日光盘频频出现有几个因素:

  ?第一,中高端项目的长久积压,不仅占据了现金流还增加了开发商的资金成本,包括收紧的银行贷款政策,对开发商来说十分不利。

  ?第二,开发商与市场博弈后的“理性”定价普遍低于此前市场预期,部分地区甚至还出现一二手房价格倒挂的现象;

  ?第三,大家对市场的预期有所改变,市场释放的信号也很明确,购房者积极进场,2017年压抑的购房需求得到释放。

  日光盘频频出现也正说明了精明的购房已经早早入市了。曾经集体看“跌”的2018年是否会因为连续一个月的火热局面就走出困境呢?两组来自官方的数据给你答案:

  1

  上海市统计局发布

  2018年第一季度数据

  数据显示,一季度上海全市生产总值比去年同期增长6.8%,增速与去年同期持平,与全国一季度数据持平。据了解,目前上海GDP增速已经连续第17个季度保持在6.6%至7.1%的区间。

  房地产市场方面,一季度上海市房地产开发投资909.39亿元,比去年同期增长4.6%,占全社会固定资产投资的64.2%。上海新建商品房销售面积由去年同期同比下降32.6%转为增长5.2%。其中,商品房销售面积355.44万平方米,增长5.2%。其中,住宅销售面积278.82万平方米,增长4.7%。

  2

  央行上海总部

  2018年第一季度上海信贷运营情况

  数据显示,上海房地产开发贷款增速提升,其中保障性住房开发贷款增长较快。其中,一季度上海市本外币房地产开发贷款增加409.02亿元,同比多增42.12亿元;保障性住房开发贷款增加102.86亿元,同比多增31.84亿元。

  一季度上海本外币个人住房贷款新增130.84亿元,本外币个人住房贷款余额同比增长8.1%。其中3月份上海市新新葡京www.88528.com增个人住房贷款57.95亿元,环比多增11.27亿元。

  政府公布的两组数据说明什么

  小兔给大家翻译一下:这几个数据放在一起就是说,上海的房地产投资还在增长,房子也还在继续建,房地产的建设依然占据全社会固定资产投资的大头。商品房的销售面积由去年同期同比下降转为增长,走出了2017年低迷的困境,主要增长的还是住宅。

  2018年上海楼市一季度“稳”中有升,

  或走出2017年阴霾,现在已是购房的好时间。

  2018年上半年预售审批加快,根据上海市东方公证处网上公示的信息,截止目前已有76个项目取得了预售许可证,并且成功摇号。76个新增项目(34125套),总面积:335万平方米。根据网上房地产数据,1-3月上海市一手商品住宅成交总套数:9988套,成交均价约44509元/平米,成交面积约118万平方米,总成交金额525亿。

  根据这个速率,小兔有一个猜想,假如2017年待上市的6000亿货值,开发商心态好一些,出证节奏稳一点,2018稳中有升,很有可能在金九银十前超过2017年整个一年的总销金额(约2920亿)。

  丨图片来源:上海市东方公证处官网

  “上海回调信号”下陷入抢房困境的购房者,

  换个抢房思路买到更优惠的好房子。

  受到2017“限价”政策,不旦是新盘入市场“取证受阻”,更有不少已取证楼盘“调价受阻”,价格都低于市场预期。

  根据小呗手动统计,在售的楼盘加上新取得预证的楼盘,截止至2018年4月27日网签总金额逾685亿元,成交均价:45210元。4月成交总金额及套数TOP10中就有3个楼盘为早前取证的在售楼盘:浦发罗兰翡丽、中福花苑、中环国际公寓。

  小兔提醒抢不到新盘的朋友们,相同板块内之前已取证的楼盘也可以关注一下,性价比也是相当出众,说不定还会有惊喜。

  丨点击放大

  TOP3浦发罗兰翡丽

  浦发罗兰翡丽位于唐镇新市镇,是浦东规划中的五个大型国际化社区中最具发展潜力的一个。2016年上海叫停的第一块土拍,就是位于浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块,一度有望创造“外环外单价冲10万”的神奇地块。葡京花园是楼梯房吗

  虽地处外环但近中环,周边高新园区集聚:西面是张江高科技园区,南面是川沙新城,北面是唐镇工业小区、银行卡产业园,与金桥经济技术开发区相距不远。这几大产业区包括了国家级的经济技术开发区和高科技园区,以高科技研发与制造业为核心,产业层次相当高,因此对应的产业人群也较为特殊,是高级技术人才、管理人才、高级商务人士聚集之地。

  浦发罗兰翡丽由浦发集团打造,规划为建筑面积20万方、容积率约1.7的低密度观景社区,由贝尔高林打造的“一轴四心”园林,据现场销售表示社区内多处使用直径30里面的银杏,造价不菲。小区还有一大特色是”风雨连廊”,除小区最北侧两栋楼外均可连接,风雨连廊设计避免雨天对业主带来的影响。

  社区主入口处有6000平米法式独栋会所,含室内泳池、健身房等设施,另外社区北部有1栋室内体育活动中心内部包含羽毛球场、篮球场等,地上2层。聘用绿城物业,物业费定价在4.5元/平米/月,物业费低于版块内的仁恒东郊花园,与板块内绿城项目的物业费相同。

  该项目最早取得预售证的时间是2015年,从近期成交的价格看仍有不少机会。小呗了解到目前在售的是114-154㎡的三房产品,板块内还有仁恒东郊花园、大名城紫金9号、大名城二期,暂未取得预证,可以关注。

  目前已明确对口东方幼儿园,小学初中暂时没有说明,待教育局进一步规划。但位于项目西南侧的教育用地已经获批,开始动工,预计2019年可以建设完成。由于该2所学校就在浦发和仁恒的对面(从下图可以看到),小兔的从业经验已经嗅出了学区的味道。

  TOP4中福花苑

  中福花苑位于市中心黄浦滨江板块,陆家浜路海潮路,坐享一线江景,交通十分便捷,地铁上盖四号线南浦大桥站,3公里范围内速抵市区多个商圈。

  总建筑面积为308540平方,住宅建筑分南楼和北楼两幢,共七个单元。项目由7栋高层住宅构成,主力户型为45-70平米的市中心罕见小户型,且拥有70年住宅产权,其兼顾生活各面的户型设计亦能满足单身及小家庭的各种生活需求,同时项目也有90-120平米左右的三房产品。

  小兔了解到从2017年5月开始就宣称已无房源,从2018年4月成交明细可以看到,4月9-10日集中进行了一批房源的集中签约,主要是集中在25-765葡京会29号楼,较为完整的楼栋,调价不成功,放弃惜售的可能性很大。目前可售还有119套,后续还有约114565平方未取得预证。

  丨点击放大TOP10中环国际公寓

  中环国际公寓位于宝山区场北路,近康宁路。中环国际公寓是北上海中外环间占地约81万平米的超大体量社区涵盖数十栋高层品质公寓,约15000平方米的商业卖场、社区会所以及社区活动中心。交通十分方便,比邻轨道交通1号线通河新村站,并与轨道交通18号线始发站场北路站相邻,直通南北高架、中环高架、沪太路、共和新路等十一条城市主干道。

  由于该项目2010年就开始销售,小兔了解到的目前二手挂牌价为每平米50000元左右。暂时没有了解到该项目任何推广信息,从4月成交明细看,房源很分散有可能是之前的保留房源。

  丨点击放大

  ▼

  真正精明的购房者,

  不会只只关注新入市的盘

  1、新入市的盘价格很美丽,但购买难度也大大增加,近期开盘的楼盘认筹倍数普遍在1.6-2.4:1,有的楼盘达到7:1,花同样的钱,由于一时运气抢不到心仪的房源,高区变低区,一辈子的心塞。

  2、4月成交TOP10里三个悄咪咪卖得很好的续销热盘,这些盘曾经也是日光盘,入市的时候非常抢手的。

  ▼

  今天一度回归榜单,我们看出几个问题

  1.非新盘已经在售的项目,由于上调价格不成功,不得不入市;

  2.通常情况下任何一个楼盘都会有一些惜售的户型,在新政之下全部透明化,不得不入市。

  这两种情况下的这些房源和楼盘的性价比可以说是非常高,有的取证时间早,价格“回到解放前”,那我们如何获知呢?

  然后查看具体项目的预售证,上面清晰的可以看到楼盘状态和剩余的房源。点击相关的预售证→楼栋名称。销售情况一目了然,比如小兔点击的汤臣一品:

  丨(点击放大图片) *汤臣一品仅为示意使用

  从大定开始,到签约完成,网上都可以查询到。当然,有时候你订了房子,由于定金没付齐,网上还没有登记也会有。大部分情况下,都可以直接查到哦。

  但聪明的开发商,也有他们自己的一套办法,通常做法是提高购买门槛,有的要求一次性付款,有的要求当天签约,有的要求首付比例不低于70%。

  总的来说,这样的高性价比楼盘,买到就是赚到,提前准备好资金,不用抢破头,照样买到同区域同品质的好房子。

  免责声明

  1.“网签”指一手房销售时,在房地产领域网签就是交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。网签价格绝大多数情况下反应的是真实的销售价格。

  2. 由于从认购到网签有一段时间差,因此网签价格可能会低于最新的销售价格,套数越多的相对价格精确度越高。2018年大部分楼盘销售后立即签约,网签价格参考性较强。

  3. 本表统计的是70年产权公寓,数据来自网上房地产系统(http://www.fangdi.com.cn/),仅供参考,其内容与本公众号无关。

  4. 本表为方便读者理解,楼盘名称均为推广名称,非网上实际备案。

  

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