關(guān)于全市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的工作報(bào)告

　　——2023年6月27日在漯河市第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議上

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)  舒暢

主任、各位副主任、秘書(shū)長(zhǎng)、各位委員：

　　我受市人民政府委托，向市人大常委會(huì)報(bào)告全市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，請(qǐng)予審議。

　　近年來(lái)，在市委的正確領(lǐng)導(dǎo)和市人大常委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下，市政府及相關(guān)部門(mén)牢牢把握“房住不炒”定位，堅(jiān)持“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”目標(biāo)，積極貫徹落實(shí)國(guó)家、省、市穩(wěn)市場(chǎng)主體、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策，制定出臺(tái)了一攬子支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策，幫助房企紓困解難，自去年底至今年5月我市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了觸底反彈、低位橫盤(pán)的態(tài)勢(shì)，商品房銷(xiāo)售呈現(xiàn)恢復(fù)性修復(fù)。現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

　　一、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

　　（一）商品房銷(xiāo)售情況。自2020年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)政策調(diào)控收緊，尤其是恒大問(wèn)題出現(xiàn)之后，引發(fā)市場(chǎng)連鎖反應(yīng)，多數(shù)房企資金鏈“斷裂”，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入下行周期。商品房銷(xiāo)售網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2021年，全市商品房銷(xiāo)售面積362.78萬(wàn)㎡、增幅-9.15%，增速位居全省第3位。中心城區(qū)住宅均價(jià)5761元/㎡、同比降低2.7%；2022年，全市商品房銷(xiāo)售面積278.08萬(wàn)㎡、增幅-23.35%，增速位居全省第4位。中心城區(qū)住宅均價(jià)5439元/㎡、同比降低5.59%。2023年1-5月，全市商品房銷(xiāo)售網(wǎng)簽面積145.3萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)25.24%，中心城區(qū)住宅均價(jià)5462元/㎡、同比增長(zhǎng)1.3%。其中，中心城區(qū)商品房銷(xiāo)售面積107.83萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)15.67%；臨潁縣商品房銷(xiāo)售面積28.51萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)69.39%；舞陽(yáng)縣商品房銷(xiāo)售面積8.96萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)50.08%。

　　（二）商品房庫(kù)存情況。截止5月底，全市商品房累計(jì)可售面積（庫(kù)存）620.65萬(wàn)㎡，其中，商品住房可售面積434.6萬(wàn)㎡、非住房可售面積186.05萬(wàn)㎡。就中心城區(qū)而言：商品房累計(jì)可售面積（庫(kù)存）504.77萬(wàn)㎡，其中，商品住房可售面積368.61萬(wàn)㎡，去化周期約20.25個(gè)月，非住房可售面積136.16萬(wàn)㎡，去化周期約49.5個(gè)月。

　　（三）房地產(chǎn)投資情況。2021年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共完成投資163.5億元、同比增長(zhǎng)0.41%。其中，住宅完成投資144.72億元，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的88.51%。2022年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共完成投資97.13億元、同比降低40.59%。其中，住宅完成投資84.85億元，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的87.36%。2023年第一季度，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共完成投資19.25億元、同比降低13.44%。其中，住宅完成投資15.82億元，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的82.18%。

　　（四）房地產(chǎn)貸款情況。2021年底，房地產(chǎn)貸款余額431.89億元，同比增長(zhǎng)9.7%。2022年底，房地產(chǎn)貸款余額463億元，同比增長(zhǎng)7.31%。2023年一季度，房地產(chǎn)貸款余額474.24億元，同比增長(zhǎng)6.38%，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額33.81億元，同比增長(zhǎng)11.12%；個(gè)人按揭貸余額419.96億元，同比增長(zhǎng)3.7%。今年以來(lái)，已向12家白名單企業(yè)授信11.8億元，投放貸款11.1億元，擬新增授信7.7億元。

　　（五）商住用地供應(yīng)情況。2021年，出讓商住用地23宗，面積963畝，收入27.62億元，同比下降58.6%；2022年，出讓商住用地26宗，面積1099畝，收入29.19億元，同比增長(zhǎng)5.68%；2023年至今，出讓商住用地2宗，面積86畝，收入1.81億元，同比大幅降低。2021年至今，土地流拍及終止掛牌情況增多，共流拍（終止）20宗，面積926畝。

　　二、支持房地產(chǎn)政策出臺(tái)及落實(shí)情況

　　（一）積極幫助企業(yè)紓困解難。按照國(guó)家、省促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策要求，2022年5月以來(lái)，市政府相繼出臺(tái)了《關(guān)于印發(fā)漯河市進(jìn)一步紓困解難促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)若干措施的通知》《關(guān)于支持房地產(chǎn)企業(yè)紓困解難有關(guān)工作的通知》《漯河市鼓勵(lì)重點(diǎn)企業(yè)和社會(huì)資本參與房地產(chǎn)領(lǐng)域問(wèn)題樓盤(pán)化解助推房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展工作方案》《關(guān)于進(jìn)一步做好當(dāng)前支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》等一攬子政策，從降低房地產(chǎn)貸款利率、降低購(gòu)房首付款、擴(kuò)大保障性租賃住房供給、優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管等方面明確了32條支持措施，實(shí)行“交房即交證”、二手房“帶押過(guò)戶(hù)”、異地繳存用戶(hù)使用公積金、“商轉(zhuǎn)公”順位抵押沖抵等創(chuàng)新性舉措，從供需兩端持續(xù)發(fā)力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨穩(wěn)回暖。

　　（二）多措并舉促進(jìn)住房消費(fèi)需求。采取發(fā)放購(gòu)房人才補(bǔ)貼、購(gòu)房消費(fèi)券、購(gòu)房契稅減免，加大個(gè)人公積金貸款支持、支持改善性換房需求、購(gòu)房人子女就近入學(xué)等系列政策措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)。截至目前，已發(fā)放消費(fèi)券電子紅包6362戶(hù)、3181萬(wàn)元（活動(dòng)已于2022年12月31日結(jié)束），購(gòu)房契稅補(bǔ)貼9385戶(hù)、7194萬(wàn)元，購(gòu)房人才補(bǔ)貼1413戶(hù)、1413萬(wàn)元，各類(lèi)補(bǔ)貼合計(jì)1.18億元；為異地繳存職工237戶(hù)辦理公積金貸款，辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)100余筆，累計(jì)資金超4000萬(wàn)元。同時(shí)，組織開(kāi)展購(gòu)房節(jié)、房展會(huì)、團(tuán)購(gòu)等10場(chǎng)促消費(fèi)活動(dòng)，活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)，增強(qiáng)了購(gòu)房消費(fèi)的信心。

　　（三）強(qiáng)力推進(jìn)保交樓項(xiàng)目建設(shè)交付。積極響應(yīng)國(guó)家保交樓政策，搶抓機(jī)遇，全力以赴爭(zhēng)取國(guó)家統(tǒng)借統(tǒng)還專(zhuān)項(xiàng)借款，先后兩批為全市58個(gè)項(xiàng)目爭(zhēng)取專(zhuān)項(xiàng)借款23.1億元，是全省地市較小、房地產(chǎn)項(xiàng)目體量較小而爭(zhēng)取資金最多的地市，為房地產(chǎn)市場(chǎng)送來(lái)“及時(shí)雨”。目前，第一批專(zhuān)項(xiàng)借款項(xiàng)目22個(gè)、資金9.2億元，已全部復(fù)工建設(shè)，累計(jì)撥付資金7.2億元，竣工交付2547套；第二批專(zhuān)項(xiàng)借款項(xiàng)目36個(gè)、資金13.9億元，已全部復(fù)工建設(shè)，先期到位資金5.26億元，累計(jì)撥付資金3.25億元，竣工交付2802套。商業(yè)銀行配套融資方面，已授信6個(gè)項(xiàng)目共計(jì)3.497億元。

　　（四）高效化解問(wèn)題樓盤(pán)。采取“2+4”周調(diào)度機(jī)制（“2”即：市委市政府周交辦月講評(píng)制度和市委安全穩(wěn)定工作周例會(huì)，“4”即：實(shí)行四個(gè)專(zhuān)班周例會(huì)），建立項(xiàng)目移交機(jī)制和疑難問(wèn)題領(lǐng)導(dǎo)小組研判機(jī)制，實(shí)行府院聯(lián)動(dòng)、“紅黃綠”臺(tái)賬管理、容缺受理、聯(lián)審聯(lián)批等工作機(jī)制，高效化解102個(gè)問(wèn)題樓盤(pán)，8萬(wàn)余戶(hù)群眾受益，5.3萬(wàn)余戶(hù)群眾已經(jīng)辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)，項(xiàng)目整體化解率達(dá)96.2%，實(shí)現(xiàn)了“為房企解困、為群眾解憂、為政府增效”的效果，提振了房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)信心。在2022年9月26日全省“能力作風(fēng)建設(shè)年”活動(dòng)總結(jié)會(huì)上，省委書(shū)記樓陽(yáng)生對(duì)漯河問(wèn)題樓盤(pán)化解工作提出表?yè)P(yáng)，經(jīng)驗(yàn)做法全省推廣。

　　三、存在的主要問(wèn)題

　　（一）房企銷(xiāo)售依然低迷。今年以來(lái)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售價(jià)格呈現(xiàn)了觸底反彈的態(tài)勢(shì)，但居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱，購(gòu)房消費(fèi)意愿不強(qiáng)烈，多持幣觀望，銷(xiāo)售形勢(shì)依然不樂(lè)觀，企業(yè)資金回籠壓力大。

　　（二）房企融資十分艱難。雖然國(guó)家、省市出臺(tái)了金融支持政策，但很多項(xiàng)目剩余有效資產(chǎn)不足，抵押資產(chǎn)不夠，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，商業(yè)銀行出于資金安全考慮不敢貸、不愿貸，甚至過(guò)渡避險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資貸款無(wú)法有效落地。

　　（三）房企投資信心不足。開(kāi)發(fā)企業(yè)出于市場(chǎng)預(yù)期、資金周轉(zhuǎn)、建設(shè)交房等因素考慮，正在逐步收縮規(guī)模，減少新項(xiàng)目拿地投入，房企投資信心尚未恢復(fù)。

　　（四）政策支持需持續(xù)加力。雖然出臺(tái)一系列舉措，但政策措施創(chuàng)新性少，政策邊際效益遞減，一些政策宣傳力度不夠、落實(shí)不到位，促銷(xiāo)售的辦法不多，政策發(fā)力需進(jìn)一步堅(jiān)持和完善。

　　（五）商品房去化周期不均衡。整體看，全市住宅“去化周期”尚在合理周期內(nèi)，中心城區(qū)住宅去化周期優(yōu)于兩縣。而非住宅去化周期普遍較長(zhǎng)，全市非住房供給已嚴(yán)重過(guò)剩，房企該部分資產(chǎn)的沉淀不利于企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。

　　四、下一步打算

　　（一）優(yōu)化政策持續(xù)發(fā)力。在認(rèn)真落實(shí)已出臺(tái)的房地產(chǎn)32條支持政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合市人大常委會(huì)評(píng)議詢(xún)問(wèn)期間征求的意見(jiàn)，擬對(duì)已出臺(tái)的政策進(jìn)行梳理評(píng)估，吸納合理的意見(jiàn)，修訂完善支持政策，將支持政策由今年8月31日到期，延續(xù)到今年年底，或者作為長(zhǎng)期政策。同時(shí)，將購(gòu)房補(bǔ)貼范圍擴(kuò)大到普通居民、二孩三孩家庭、進(jìn)城務(wù)工民工等，最大限度支持居民合理購(gòu)房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖。

　　（二）充分發(fā)揮保交樓資金作用。一方面，充分發(fā)揮保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款“藥引子”作用，出臺(tái)商業(yè)銀行配套融資考評(píng)激勵(lì)辦法，推動(dòng)商業(yè)銀行配套融資，及時(shí)給房地產(chǎn)市場(chǎng)“輸血”；另一方面，發(fā)揮市城投公司、昌建集團(tuán)與河南資產(chǎn)公司合作設(shè)立的10億元紓困基金作用，選擇優(yōu)質(zhì)的合作項(xiàng)目，推動(dòng)問(wèn)題樓盤(pán)穩(wěn)步化解。

　　（三）完善公共配套設(shè)施。一些擬供應(yīng)地塊周邊道路等基礎(chǔ)設(shè)施不完善，用地方即使拿到地塊，也需要等待水電氣路、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套完善。下一步，土地出讓時(shí)同步完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施，減少企業(yè)后顧之憂，增加房地產(chǎn)項(xiàng)目吸引力。

　　（四）加快消化存量房。一是促消費(fèi)去庫(kù)存。持續(xù)開(kāi)展購(gòu)房節(jié)、房展會(huì)、定向團(tuán)購(gòu)等促消費(fèi)活動(dòng)，搭建供需雙方洽談平臺(tái)，鼓勵(lì)企業(yè)讓利促銷(xiāo)，搞活消費(fèi)市場(chǎng)；二是調(diào)比例、減周期。在土地供應(yīng)和規(guī)劃環(huán)節(jié)，科學(xué)調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目商住比例，形成科學(xué)合理的住房和商用房去化周期；三是優(yōu)安置去庫(kù)存。調(diào)整棚戶(hù)區(qū)、舊城改造建設(shè)安置房政策，采取貨幣化安置或購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)存量房安置，實(shí)現(xiàn)征收安置到位與有效化解市場(chǎng)存量雙贏效果。

　　（五）加強(qiáng)行業(yè)輿論管控。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳監(jiān)督，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的虛假宣傳，嚴(yán)格管控自媒體、網(wǎng)民的負(fù)面輿論宣傳，加強(qiáng)正面引導(dǎo)，提升市場(chǎng)信心。

　　主任、各位副主任、秘書(shū)長(zhǎng)、各位委員，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展，事關(guān)人民群眾安居樂(lè)業(yè)。市人大常委會(huì)專(zhuān)題審議房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展工作，充分體現(xiàn)了對(duì)住建工作的支持和重視，全市住建工作取得的每一項(xiàng)進(jìn)步和成績(jī)，是市委正確領(lǐng)導(dǎo)，市人大及其常委會(huì)有力監(jiān)督的結(jié)果，也是各位常委會(huì)委員關(guān)心、幫助和監(jiān)督支持的結(jié)果。市政府及其相關(guān)組成部門(mén)將在市委的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)和市人大及其常委會(huì)的有力監(jiān)督下，以此次專(zhuān)題審議為動(dòng)力，履職盡責(zé)、主動(dòng)擔(dān)當(dāng)、奮發(fā)有為，千方百計(jì)擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)、穩(wěn)市場(chǎng)，為我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展做出新的更大的貢獻(xiàn)。